Разделы

Участники рынка жилья предрекают рост цен осенью

В 2010 году цены рынок столичной недвижимости ожил. Цены на жилье пошли вверх. Причиной этому послужило возвращение на рынок покупателей.

Проснувшийся спрос на жилье, появление привлекательных ипотечных продуктов, все еще небольшой объем предложений на первичном рынке и пр. обусловили хоть и медленный, но неуклонный рост цен. С начала года стоимость кв. метра в столице выросла со 120 тыс. до 138 тыс. рублей. Несмотря на то, что летний период традиционно скорректирует ценник в сторону уменьшения, по итогам года рост неизбежен, считают эксперты. По их данным, средняя цена новостроек в Москве и Московской области может вырасти до 20%.

Июнь показал, как вырастет сентябрь

Лето 2010 года, по прогнозам департамента аналитики компании "НДВ-Недвижимость", останется последним сезоном сравнительно невысоких цен на московские новостройки. По результатам полугодия квадратные метры в строящихся домах показывают стабильный рост. И при увеличивающемся спросе этот тренд будет нарастать.

Ситуация меняется на глазах, указывают специалисты компании. Стабильное увеличение стоимости кв. метра наблюдается с января.

На рынке новостроек в июне по сравнению с маем стоимость кв. метра увеличилась на 1,05% в долларовом эквиваленте (на 3,5% в рублевом). В целом, по сравнению с аналогичным периодом прошлого год,а стоимость кв. метра в долларах увеличилась на 26% (на 18,3% в рублевом).

В агентстве "Миэль" давно наблюдают перемены на рынке. В первом полугодии 2010 года объем продаж объектов жилищного строительства Москвы и Московской области компании "МИЭЛЬ-Новостройки" вырос на 135%. Количество реализованных квартир в новостройках превысило 1200, что на 129% больше относительно первого полугодия 2009 года.

В Гильдии риэлторов Москвы считают, что те, кто хотел купить квартиру "по дешевке" на кризисном рынке, уже опоздали. "Если сейчас сделки совершаются в основном по альтернативе и ипотеке, то осень обещает серьезную активизацию спроса", - говорит член экспертного совета ГРМ Вероника Панкова.

По оценкам многих экспертов, отложенный спрос сейчас по-прежнему не реализован.

По данным агентства "Горжилсервис", в эконом-классе цена предложения однокомнатных квартир колеблется в районе 3,5 млн - 5,5 млн рублей, двухкомнатные выставляются за 7,9 млн - 12 млн рублей, трехкомнатные можно приобрести за 11,5 млн - 13 млн рублей.

По словам другого члена экспертного совета ГРМ, руководителя по развитию агентства недвижимости "Метр Роше - Запад" Артема Артюхова, сейчас самыми популярными вариантами для приобретения являются однокомнатные квартиры в домах до 10 лет, с качественным ремонтом. Как правило, такие объекты покупаются с целью вложения денег. Спрос на квартиры в относительно старых домах в основном формируется за счет альтернативных сделок и выгодного территориального расположения дома.

Абсолютно все эксперты согласны, что основная масса выставленных на продажу квартир будет ждать своего покупателя до осени.

"Осень покажет устойчивый рост около 2,5% (по вторичке) - 5-10% (первичка)", - считает гендиректор агентства "Аврора-Недвижимость" Роман Вихлянцев. Глава агентства "Собственник" Илья Шкоп уверен, что осень принесет куда более динамичный рост цен - до 15% на первичке.

По оценкам компании "Инком-Недвижимость", в июне средняя рублевая цена предложения в столице увеличилась на 1,7% и составила 188,6 тыс. рублей за кв. метр.

Увеличение рублевых цен в столице наблюдалось во всех сегментах рынка вторичного жилья. Стоимость квадратного метра в сегменте эконом-класса за месяц увеличилась на 1,7% до уровня 150,8 тыс. рублей. В сегменте бизнес-класса средняя цена квадратного метра составила 206,1 тыс. рублей, что на 1,6% больше по сравнению с показателем прошлого месяца. И, наконец, стоимость наиболее дорогих предложений элитного сегмента поднялась на 3,9% и теперь оценивается в 237 тыс. рублей за кв. метр.

Готовы покупать

Данные риэлторов совпадают с показателями статистики.

Согласно опросу, проведенному ВЦИОМ, в ближайшее время 23% граждан нашей страны намерены улучшить свои жилищные условия. Одна из причин - у большинства исчерпан потенциал ожиданий снижения цен на недвижимость. Если в марте 2009 года на продолжение снижения цен надеялись 15% опрошенных, то год спустя - 4%. В Москве и Санкт-Петербурге перемены планируют около 15% респондентов, а в населенных пунктах с численностью менее 100 тыс. человек этот показатель составляет 24%. Немалая часть из них планирует решать свой квартирный вопрос в Москве и прилегающих к ней городах.

Около 42% жителей Москвы и Петербурга заявили, что готовы воспользоваться кредитом в качестве источника средств для улучшения жилищных условий.

Очевидно, что от пассивного ожидания обвала цен покупатели перешли к активным действиям - а именно приобретению жилья по тем ценам, которые еще есть, справедливо опасаясь, что завтра может быть дороже.

По данным Росреестра по Москве, в мае в столице зарегистрировано на 5% больше сделок купли-продажи квартир, чем в апреле, и на 75% больше, чем год назад. Рост числа сделок всегда стимулирует рост цен. Согласно официальным данным, пока динамика невелика: от нуля до двух процентов. Однако за год рост стоимости квадратного метра будет значительным, следует из заключений чиновников.

Так, если год назад официальный средний показатель стоимости кв. метра в столице был в пределах 110-117 тыс. рублей, то к концу мая 2010 года ценник вырос уже практически до 140 тыс. руб. за кв. метр. В Московской области этот показатель увеличился на 0,9% и составил 67 800 рублей за квадрат.

Количество обращений по вопросам купли-продажи жилья в мае 2010 года в полтора раза превысило показатели апреля 2009 года, фактически достигнув докризисных значений.

Большинство сделок наблюдается в сегменте новостроек эконом-класса: около 70% в Москве и 98% в Московской области.

"Это позволяет сделать вывод, что на рынок вышли, в первую очередь, не инвестиционные покупатели, а граждане, которым квартиры нужны для жизни. Это - более основательная публика, которая надолго задержится на рынке" - отмечают эксперты "СУ-155".

В группе ПИК называют увеличение активности рынка жилой недвижимости по сравнению с 2009 годом пятикратным.

В группе указывают, что если в 2009 году продавали 2 квартиры в день, то в 2010 - 15 квартир в день.

Другой крупный застройщик указывает, что из данных по стоимости жилья видно, как ежемесячный прирост цены кв. метра в Москве и Московской области уже опережает рост инфляции (она, по итогам мая, согласно данным Минфина, составила 0,3-0,4%). Следовательно, на рынок давят уже не только внешние факторы, он начинает функционировать самостоятельно, реагируя на свои собственные факторы роста.

"Если ситуация в экономике будет оставаться стабильной, а спрос на новостройки - расти, к концу года цены на первичном рынке могут увеличиться на 15-20%", - уверяет эксперт.

Спрос, ипотека и земля

Эксперты указывают, что покупательская активность заставила работать прочие факторы роста цен на жилье, которые долго время находились в "замороженном" состоянии. Один из них - ипотечное кредитование.

В этом сегменте с начала года идут положительные процессы. За I квартал доля покупок квартир с привлечением заемных средств составила около 12%, что в 4-5 раз выше за аналогичный период 2009 года (2%-3%). Объем ипотечных сделок пока еще не дотягивает до исторического максимума (около 18%), однако до конца года имеет все шансы приблизиться к рекорду.

Между тем, в мае количество ипотечных сделок уменьшилось по сравнению с апрелем, но в целом тренд изменился - рынок ожил, покупатели стали брать кредиты по тем ставкам, которые есть на рынке.

Например, банк ВТБ24 предлагает своим клиентам ипотеку под 11% годовых на приобретение жилья после завершения строительства (с оформленным правом собственности). Чуть выше ставка у МДМ-Банка - 12,9-13,8% и у Банка Сосьете Женераль Восток - 13,5% годовых в рублях.

Выгодную процентную ставку теоретически можно получить при покупке жилья в проектах, в которых участвует Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС), ставший в последнее время одним из основных игроков строительного рынка. В среднем на конец мая средняя плавающая ставка по ипотечным кредитам (в рублях) составила 12% (данные АИЖК) с устойчивой тенденцией к плавному снижению.

Во всем этом есть только один "минус": на первичном рынке сейчас просто нет такого числа предложений, которое могло бы удовлетворить растущий спрос с участием ипотечных покупателей. "Ситуация, при которой стимулируется спрос на ипотечные сделки при отсутствии роста строительства, может привести к дефициту жилья и росту цен на него" - полагают в "СУ-155".

Следующий фактор, стимулирующий рост цен - это отсутствие земельных участков под застройку. Оценка земли, произведенная в большинстве регионов России в 2007-2008 годах, была сделана по завышенной кадастровой стоимости. В итоге, кв. метр столичной земли, например, стоит сейчас примерно 135 тыс. руб. Кадастровая переоценка может быть проведена не ранее, чем через три года после предыдущей оценки. То есть для многих регионов, в том числе и для Москвы, не ранее 2011 года.

В результате, с приходом кризиса, прекращением реального кредитования строительного сектора и снижением цен на жилье (примерно на 30%), строить на участках, приобретенных по кадастровой стоимости, стало не выгодно, ведь себестоимость строительства на таких участках высока (112,5 тыс. рублей/ кв. метр, по данным IRN.RU).

Проводимые правительством Москвы тендеры по закупке жилья у строителей на городские программы, предполагают совсем иную стоимость кв. метра - не более 60 тыс. за кв. метр. Фонд РЖС также пока не может помочь застройщикам со сбытом. Причина - снова в цене выкупа жилья. За ее основу принимается утвержденная Министерством регионального развития для каждого региона среднерыночная стоимость метра общей площади, уменьшенная на 15%.

Так, на второй квартал текущего года Минрегионом для Москвы установлена средняя рыночная стоимость на уровне 73 800 рублей за кв. метр. Таким образом, в столице фонд сейчас имеет право заключать соглашение о выкупе по цене на 15% ниже - 62 730 рублей. Для сравнения: по официальным данным Росстата, в 4-м квартале прошлого года средние цены типовых квартир в новостройках Москвы составляли 96 077 рублей за кв. метр.

Правила игры по закону

Еще одно обстоятельство, влияющее на дефицит предложения на первичном рынке, идет со стороны законодательства. Недавно Закон о недопустимости иных схем продаж квартир в новостройках, чем по 214-ому Федеральному Закону о долевом строительстве, прошёл третье чтение в Госдуме.

Эксперты уверены, что как только ФЗ будет принят, со столичного рынка уйдут новостройки, которые продавались по альтернативным схемам, теперь попадающим за рамки законодательства. Пока девелоперы перестроятся под новые правила игры, первичный сегмент заметно опустеет. Осенью (когда у ФЗ появится президентская подпись) на первичном рынке жилья наступит дефицит. В результате вместо нынешних 700-800 тыс. кв. метров новостроек в столице останется 30-60 тыс. кв. метров, которые оформлены по 214-ому ФЗ.

Подводя итоги первого квартала 2010 года, необходимо напомнить, что рынок жилья в Москве как до кризиса не работал как потребительский, так не станет таковым и в ближайшие годы. В столице покупают квартиры только 10% желающих это сделать. Остальные лишь издалека наблюдают за процессом, так как цена "входного билета" слишком высока.

Но те немногие, кому она по карману, и будут определять стоимость жилья. А учитывая тенденцию к резкому сокращению объектов недвижимости, рынок постепенно сформируется строго "для своих". Жилье будет строиться и продаваться либо под конкретного заказчика (которым в большинстве случаев будет выступать государство), либо под граждан, которые смогут оплатить его по тем ценам, которые есть или будут. А такие найдутся всегда.

"Для этой узкой группы покупателей того незначительного количества жилья (в первую очередь, новостроек), которое окажется на рынке к концу года, будет вполне достаточно. В этом смысле, нас ожидает долгожданная стабильность. Правда, в своеобразной форме: минимальные колебания цен на минимальное число квадратных метров для минимального числа покупателей", - горько шутят застройщики.