Разделы

Катастрофы на рынке жилья не будет

В обзоре Центра макроэкономических исследований (ЦМИ) Сбербанка РФ говорится, что цены на российском рынке недвижимости могут в ближайшее время упасть вдвое.

По мнению аналитиков ЦМИ, рынок жилья в значительной степени зависит от состояния банковской системы и глобальных рынков капитала. В результате ухудшения ситуации в российском банковском секторе и глобального кредитного сжатия цены на жилье ожидает значительное падение, при этом по России в среднем оно будет меньше, чем в Москве.

В Москве, согласно прогнозу, в скором времени цены на первичном рынке снизятся приблизительно на 13,6% в рублях и на 21,4% в долларах; на вторичном снижение составит 3,2% в российской валюте и 11,8% в американской. Прогнозы на следующий год выглядят еще более впечатляюще: снижение цен на первичном рынке в рублях составит около 40%, в долларах - 60%. На вторичном рынке цены упадут на 25% и 50% соответственно. Предсказываемое снижение превосходит по масштабам самый сильный обвал за все время существования российского рынка недвижимости, ставший следствием августовского кризиса 1998 года.

В том, что российский рынок недвижимости серьезно пострадает от кризиса, нет никаких сомнений. Однако масштабы потерь, предсказываемые экспертами ЦМИ, вызывают некоторое недоумение.

Наибольшие сомнения вызывает корректность сравнения нынешней ситуации на рынке недвижимости с событиями 1999 г., когда падение стоимости жилья составило порядка 45% - 55%. Сравнивая эти события, нельзя не заметить, что приведшие к ним причины имеют разную природу. Шоковое падение цен в 1999 г. в первую очередь было связано с моментальной и практически полной ликвидацией спроса на недвижимость. Причиной тому послужили два мощнейших удара, по своей разрушительной силе не идущих ни в какое сравнение с сегодняшними событиями: четырехкратная девальвация рубля и схлопывание крупнейших коммерческих банков. Закономерным результатом этих событий стало безвозвратное уничтожение большей части накоплений населения, являющихся основным фактором, определяющим спрос на рынке недвижимости.

Не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что рынок недвижимости десятилетней давности и сегодняшний несопоставимы по своим объемам и капитализации. Продавить относительно небольшой и "тонкий" рынок 1999 г. было значительно проще, и при этом привести к двукратному снижению цен смогла лишь финансовая катастрофа, не сопоставимая с нынешней.

Проблемой сегодняшнего рынка жилья (в первую очередь, московского) является спекулятивная завышенность цен, сформированная многолетним платежеспособным спросом. Однако, несмотря на развивающийся экономический кризис, этот спрос по-прежнему существует и будет существовать дальше. В значительной степени он носит отложенный характер и формируется внушительной армией потенциальных покупателей, так и не сумевших угнаться за растущими ценами. При этом все они сидят в "кэше", аккумулированном преимущественно в иностранной валюте (историческая традиция российского рынка). Значительная часть этих людей жестко мотивирована на скорейшую покупку. Квартиры им нужны уже сейчас непосредственно для проживания; они не могут неопределенно долго ждать, когда рынок наконец-то достигнет дна, прежде всего, из-за необходимости снимать жилье, что ведет к снижению накоплений, предназначенных для покупки недвижимости. Поэтому отложенный спрос неизбежно будет обращаться в реальный по мере выравнивания цен с возможностями покупателей.

Подобный расклад практически полностью исключает возможность обвального падения цен, о котором в последнее время говорят многие аналитики. Скорее, речь может идти о сравнительно плавном снижении с периодическими "площадками". Масштабы этого снижения предсказать достаточно сложно, но в любом случае говорить о падении на 40% - 50% в следующем году вряд ли уместно.

Не в пользу резкого снижения цен говорит и ситуация в части предложения. Уже можно говорить о заметном сокращении объемов жилищного строительства по всей России. Что же касается Москвы, то здесь на дешевое новое жилье рассчитывать практически не приходится. Учитывая политику столичных властей, направленную на изымание с рынка половины новостроек для распределения в соответствии с социальными программами, доля нового жилья в свободной продаже невелика. В прежние годы она составляла около 2,5 млн кв. м в год, что для такого мегаполиса, как Москва, сравнительно немного. Сегодня есть все основания полагать, что с сокращением объемов строительства городские "закупки" в относительном выражении вырастут. Город будет вынужден скупать жилье у застройщиков, чтобы спасти от разорения предприятия строительного комплекса. Все это означает, что предложение новостроек в свободной продаже в следующем году (а возможно, и после) заметно сократится, что также не способствует падению цен. В свою очередь, рынок новостроек является определяющим фактором для вторичного рынка, а значит, сложившиеся на первичном рынке тенденции будут распространяться и там.

Не совсем понятно, почему эксперты ЦМИ строят свои заключения в первую очередь на ситуации в банковской сфере и рынках капитала. В сегодняшней ситуации эти аспекты влияют преимущественно на ипотеку и кредитование строительства. Между тем доля покупок недвижимости по ипотечным кредитам в России крайне невелика и не может являться определяющей силой для рынка. А сокращение кредитования строительства, наоборот, является явным доводом в пользу повышения цен.

Все сказанное выше относится в первую очередь к рынку недвижимости в крупных городах. Ситуация в других регионах, вполне возможно, будет развиваться иначе. Правда, скорее всего, относительное снижение цен там будет не меньше, по сравнению с Москвой, а больше. Это связано с тем, что мегаполисы более привлекательны для людей и капиталов, следовательно, их рынки более развиты и ликвидны. Не стоит также забывать, что в последние годы цены на жилье в большинстве регионов росли вдогонку московским на фоне крайне невысокого спроса. Поэтому снижение уровня жизни в большинстве регионов (закрытие градообразующих предприятий и пр.) способно обрушить слабые местные рынки более чем ощутимо.

Таким образом, появление апокалиптичного прогноза ЦМИ "Сбербанка" выглядит довольно странным. Возможно, кто-то таким образом пытается умышленно "утрамбовать" рынок. Не исключено, что это связано с намерением властей приступить к давно обещанному выкупу нового жилья у застройщиков.