Разделы

С наступлением осени рынок вторичного жилья ожил

По данным федерального портала по недвижимости "МИР КВАРТИР", в августе стабилизация, отмечавшаяся на рынке недвижимости последние несколько месяцев, продолжилась.

Однако завершающийся сезон отпусков и окончание в большинстве регионов аномальной жары все же немного активизировали рынок.

Так, динамика цен в ряде городов вышла за рамки 1%. Дорогие квартиры, которые в докризисные времена расходились почти также быстро как и эконом сегмент, теперь существенно влияют на профиль средней цены предложения.

Абсолютная цена вопроса

При подведении итогов августа специалисты портала "МИР КВАРТИР" наряду с традиционным параметром - стоимости квадратного метра жилья - оценивали среднюю стоимость квартиры в целом.

"Средняя цена квадратного метра - безусловно, важный параметр, который четко показывает состояние и динамику рынка, - говорит директор по развитию "МИР КВАРТИР" Виктор Щеблецов. - Тем не менее, этот показатель весьма информативен для аналитиков рынка, а также для потенциальных покупателей новостроек, где стоимость предложения, как правило, указывается именно так. А вот на вторичном рынке обычно указывается общая стоимость квартиры. Да и рядового покупателя больше интересует, сколько ему придется заплатить за понравившийся объект, нежели статистические данные о цене единицы площади. Поэтому мы ввели в постоянный мониторинг такой параметр как "полная стоимость квартиры" и оцениваем среднюю цену квартир в том или ином городе. При этом средняя цена квартиры рассчитывается как среднее по всем предложениям данного города с учетом фильтров на качество и количество данных."

Динамика цен: рост интенсивнее падения

В августе цены на вторичную выросли в большей части регионов РФ. При этом, размеры повышения стоимости жилья также оказались больше, чем процент снижения. Так, максимальный рост стоимости квадратного метра наблюдался в Сочи: по сравнению с июлем собственники в среднем стали запрашивать за квадратный метр своей недвижимости на 4,55% дороже. А вот максимальное снижение цен - в Курске - составило лишь 1,49%. При этом рост цен за месяц, превышающий 1%, наблюдался еще в трех городах: Санкт-Петербурге (2,94%), Самаре (2,31%) и Смоленске (1,33%). А вот снижение цен более 1% оказалось, помимо Курска, лишь в Нижнем Новгороде (-1,46%).

Если говорить о полной стоимости объектов, то средняя цена квартиры серьезнее всего также выросла в столице будущей Олимпиады - на 3,95%. Таким образом, если в июле за квартиру со среднестатистическими параметрами пришлось бы заплатить 3 707 435 рублей, то к концу лета - почти на 150 тысяч руб больше - 3 853 835 рублей. Относительно сильно подорожало жилье в обеих столицах, Владимире, Смоленске, Красноярске. Так, в Санкт-Петербурге средняя стоимость квартиры в августе оказалась на 175 тысяч рублей дороже (6 451 972 рублей), в Красноярске - почти на 50 тысяч, а в небольшом Владимире рост составил 2,69% или 64 тыс. рублей. Ну а в первопрестольной средняя стоимость объекта выросла аж на 290 тысяч рублей.

Впрочем, в некоторых городах потенциальные покупатели - наоборот - в августе оказались в выигрыше. Так, на 60 тысяч подешевела среднестатистическая квартира в Кирове (что не мало, если учесть, что средняя цена квартир составила 1 687 469 рублей). Почти 50 тысяч рублей смогли выгадать покупатели в Нижнем Новгороде: там полная стоимость жилья опустилась с 2 462 361 до 2 412 905. Тем не менее, городов, где ожидания продавцов в августе оказались скромнее, нежели в июле, оказалось куда меньше, чем тех, где цена предложения выросла.

"Подобные данные отражают некоторый рост активности продавцов, который традиционно пришелся на конец августа, - говорит Виктор Щеблецов. - Многие собственники жилья, если у них нет особой срочности, предпочитают отложить вопрос продажи до осени, когда большинство покупателей вернется из отпусков. Кроме того, в этом году продавцы рассчитывают на некоторый рост цен, который предрекается многими экспертами рынка. Кстати, именно эти ожидания и отразились в более интенсивном недельном росте цены предложения в предыдущие месяцы. Хотя, конечно, ничего "революционного" на рынке пока не происходит".

Структура предложения: большие квартиры прибывают

Следует отметить, что динамика изменения средней цены квадратного метра не всегда идентична изменению полной средней стоимости квартир на том или ином рынке. Например, в Красноярске средняя цена квадратного метра в августе осталась практически на уровне июля, увеличившись на символические 0,02%. В то же время рост средней стоимости объектов в предложении оказался одним из самых высоких - 2,16%.

Более того, в некоторых городах средняя цена квартир повысилась на фоне снижения стоимости квадратного метра. В частности, такая ситуация сложилась на Саратовском и Ульяновском рынках недвижимости. Да и в целом рост средней стоимости объектов произошел в гораздо большем количестве городов и оказался гораздо интенсивнее, недели увеличение средней цены площади продаваемого жилья.

Эти данные свидетельствуют о том, что в большинстве регионов РФ в августе на рынок стали выходить более крупные и дорогие квартиры. Кроме того, к концу лета, которое традиционно стало периодом затишья и снижения деловой активности, на рынке накопилось довольно много непроданных объектов, экспонирующихся с предыдущих месяцев. Естественно, эти "накопившиеся" предложения, как правило, относятся к категории крупных квартир. В то же время маленькие квартиры продаются довольно быстро. В результате к началу осени произошло некоторое перераспределение предложения в сторону более крупных объектов, что и отразилось на статистике средней цены квартиры.

Средняя цена квартиры на вторичном рынке Москвы составила 12,5 млн. рублей

Москва заслуживает особого внимания, как самый большой и самый дорогой рынок в РФ. Своего ближайшего "преследователя", северную столицу, она опережает вдвое по цене квадратного метра и еще больше - по средней стоимости квартир в городе.

В августе в Москве (без учета Зеленограда) средняя цена квартиры составила 12 млн 542 тыс. руб.

"Эти данные кажутся завышенными, но это только на первый взгляд, - комментирует Виктор Щеблецов. - Рынок Москвы является не только самым дорогим в стране, но и самым неоднородным. Стоимость жилья одинакового метража в окраинных непрестижных районах и в центре может отличаться в разы. При этом, если дешевые квартиры продаются достаточно быстро, то дорогие могут ждать своего покупателя месяцами, накапливаясь на рынке. Соответственно, подобная стоимость обусловлена высокой долей дорогих квартир, выставленных этим летом в Центре, а также в Юго-Западном и Западном округах".