Разделы

Ипотека сворачивается и дорожает

Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) готовится отказаться от низких ставок по кредитам.

Институт развития российской ипотеки, реализующий программу "Доступное жилье" и предлагающий самые низкие процентные ставки банкам по заемным средствам вот-вот начнет работать себе в убыток.

Директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева в интервью нашему порталу заявила, что "причины, по которым агентство может поднять ставки - очевидны. Они лежат в макроэкономической плоскости: несколько раз за последний год Центробанк поднимал ставку рефинансирования, удорожали все заимствования, а также сократились сроки погашения заемных средств. Если порог безубыточности агентства приблизится к нулевой отметке, оно вправе во исполнение своих уставных целей рассмотреть вопрос об увеличении ставок".

Сейчас агентство выкупает закладные по кредитам со ставкой на момент выдачи кредита. Для конечного заемщика новая схема работы АИЖК с банками означает, что ставка по его кредиту может измениться в зависимости от рыночной конъюнктуры.

Этот процент может быть пересмотрен в сторону увеличения. На сколько именно ‑ в АИЖК пока не говорят. Там лишь поясняют, что банкам, которые выдают кредиты по стандартам агентства, оно будет предлагать использовать новый инструмент - форвардные контракты.

Банкам будет четко оговорен срок и объем выдачи длинных денег, а ставка будет определяться формулой, в которой заложен ряд макроэкономических показателей, в том числе, инфляция. Это позволит получить четкий ориентир при планировании денежных потоков.

Справка: На протяжении последних лет АИЖК удерживало низкие ставки по ипотечным кредитам: от 10,7% на срок до 10 лет, до 14 % - сроком до 30 лет. Лидеры рынка - ВТБ 24, "Альфа-банк", "Собинбанк", Городской ипотечный банк, "Уралсиб", "Росевробанк" и "Банк Москвы" - в 2008 году повышали ставки. Так, ставка "Альфа-банка" по кредиту до 15 лет с первоначальным взносом 10% составляет 15,5% годовых. Из крупных игроков стоимость ипотеки снижал лишь "Сбербанк" но лишь с тем, чтобы привести ее в соответствие со среднерыночной.

Итак, АИЖК одним из последних заявило о пересмотре ставок. При этом А.Ярцева заостряет внимание читателей на том, что АИЖК пока лишь только сообщило о своем намерении. О повышении процента по ипотеке говорить рано, "поскольку агентство является институтом развития и утвержденный бизнес-планом размер маржи ему пока позволяет осуществлять безубыточную деятельность и при этом поддерживать рынок ипотечного кредитования".

Сейчас в агентстве признают, что, располагая ограниченным бюджетом (64 млрд руб. на этот год), не успевают за быстро растущим рынком ипотеки (по оценкам АИЖК, по их стандартам может быть выдано до 60% всех ипотечных кредитов в стране - 700 млрд руб. за 2007 год). Хотя пока доходы, которые получает АИЖК по выкупленным у банков кредитам, выданным по низким ставкам, позволяют агентству оставаться безубыточным, эту ситуацию может изменить рост стоимости привлечения ресурсов.

В АИЖК отмечают, что новая схема поможет эффективнее управлять денежными потоками и прогнозировать возможные расходы, как самому агентству, так и банкам-партнерам. Дополнительно выдача кредитов банками-партнерами агентства по новой схеме облегчит им реализацию ипотечных портфелей другим банкам.

Собеседник Bigness.ru, аналитик банка "ТРАСТ" Евгений Надоршин считает неубедительным заявление АИЖК относительно того, что одной из причин, по которым агентство намерено повысить ставку является изменение ставок рефинансирования ЦБ: "Сам по себе факт рефинансирования ЦБ ставок мало связан с намерением АИЖК повысить ставки, разве что психологически. Причина проста: ни агентство, ни банки не рефинансируют свою ставку по ставке рефинансирования", - поделился он.

Основную причину он видит в том, что для АИЖК очень существенно подскочили ставки по заимствованиям длинных денег. Кроме того, по его словам, теоретически на рост ставок АИЖК мог повлиять рост невыплат по кредитам в некоторых регионах.

Судя по его "Отчету о соблюдении платежной дисциплины по ипотечному кредитованию в регионах РФ", из всех регионов России только у 16 нет задолженности по ипотеке.

Самым проблемным субъектом, по данным на 1 мая 2008 г., считается Костромская область, ее задолженность равна 24%. На втором месте Ставропольский край - 21,1%. Далее идет Ульяновская область - 13,9%. И два следующих места - по 10,5% - у Алтайского края и Республики Алтай. 43 субъекта держат долг на уровне менее 5%.

Напомним, что критичным считается, когда задолженность переваливает за отметку в 10%. Впрочем, последнее время именно из-за роста просрочки АИЖК отказывает партнерам в выкупе закладных все чаще.

По данным, которыми оперирует Е.Надоршин, АИЖК прекратило сотрудничать примерно с двумя десятками кредитных организаций: "Если у АИЖК есть невозвраты, получается, что автоматически у него пропадает часть денег, которые банк взял взаймы, естественно, агентство хочет компенсацию большего размера, поэтому и собирается повышать ставку", - говорит собеседник.

Однако в самом институте развития уверяют, что, несмотря на то, что уровень просроченной задолженности в некоторых регионах высок, он постепенно начинает снижаться. "Регионов с долей просроченных кредитов близкой к 20% немного. Совокупный объем просроченной задолженности по заемным по портфелю АИЖК в пределах 5%. В тех регионах, где уровень просрочки высокий, не исключено, что это вызвано общим старением портфеля. Кроме того, вероятно, там низок уровень развития ипотеки", - поделилась А.Ярцева. и это только данные по кредитам АИЖК.

Справка: по данным Центробанка, доля ипотеки в общей массе потребкредитования в 2007 году составила 20,6%. В этот период просроченная задолженность увеличилась на 86,7% и составила 3,1% от общего объема кредитов. По оценке ЦБ, наиболее активно выросла просрочка у 15 банков, следующих за пятеркой крупнейших. Доля просроченной задолженности в их портфеле потребительских кредитов на 1 января 2008 года была 5,2%, почти в два раза выше, чем в среднем. Размер "плохих долгов" пяти крупнейших банков всего 1,4 %.

Как бы то ни было, собственные ставки агентство развития ипотеки повышать рано или поздно собирается. Безусловно, от этого кредиты населению станут только дороже, говорит аналитик банка "ТРАСТ": "Естественно, банки увеличат ставку вслед за АИЖК так как работают по программам агентства. С другой стороны, уменьшится и количество закладных, которые агентство будет выкупать у банков, следовательно, у последних будет меньше средств".

В таких условиях банки более избирательны к клиентам. В первую очередь они обращают внимание на уровень доходов потенциальных заемщиков. Значит ли это, что с повышением ставок АИЖК, и, как следствие в банках, спектр тех, кто может взять кредит на покупку квартиры, сократится? Неужели ипотека сворачивается?

Этого не случится, уверяют в институте развития: "Последние пять лет наблюдается постоянный рост доходов граждан сопоставимый с темпами роста инфляции в стране. В абсолютных значениях, скорее всего, заемщики будут получать достаточно приемлемую относительно своих доходов ставку по кредитованию. Еще одна особенность - в первую очередь заемщика интересует цена квадратного метра, затем длительность срока кредитования, а ставка является лишь третьим значимым фактором при выборе ипотечного кредита", - заключает наша собеседница.