Разделы

Государство не сумело создать рынок доступного жилья

Легко говорить о провале проекта "Доступное жилье". За два года государственной суеты доля семей, способных приобрести жилье, увеличилась с 17 до 18% - даже не смешно. Кризис и вовсе заморозил стройки, а заодно - оптимизм чиновников.

В прошлом году вместо ожидавшихся 72 млн м2 в России построили 63,8 млн, в этом, как надеется правительство, построят 54 млн м2. Часть - за казенный счет. Не создав рынка с доступными ценами, государство напрямую выкупает квартиры, чтобы поддержать строительные компании. Не отдавать же на волю кризиса отрасль, за которой мощнейшие лоббисты и 5 млн рабочих мест. Вот и получился парадокс: средний класс на покупку жилья не рассчитывает, а у льготников - военных или жителей покосившихся бараков - появился шанс еще в этой жизни получить квартиру. Недаром Владимир Путин на минувшей неделе раздавал шахтерам в Новокузнецке сертификаты на новое жилье. Возможность проявить такую заботу о народе в кризисное время - то, что надо политикам. Но неужели и правда нет худа без добра?

Корпоративный клиент

Глава Фонда содействия реформированию ЖКХ Константин Цицин готов на практике доказывать, что госкорпорация - это хорошо. В декабре правительство поручило фонду срочно распределить по регионам 50 млрд руб. - на выкуп квартир в домах высокой (от 70%) стадии готовности. "Если бы не наш статус, на перевод средств потребовалось бы от трех до шести месяцев", - объясняет Цицин. А так за два месяца раздали 16 млрд руб., а к 1 апреля и всю программу "50 миллиардов" фонд выполнит. В купленные таким образом квартиры будут переселять жителей аварийных домов, которые и не ожидали получить новое жилье так скоро. Помог кризис. Строителям грешно отказываться от крупного заказа, пусть даже цена определяется не рынком, а приказом министра регионального развития. Ценам приказано падать: например, в IV квартале 2008 г. нормативная цена для Москвы была 76 800 руб. за 1 м2, а с января она снижена на 3000 руб.

До кризиса совладелец и гендиректор пензенской компании "Стройдизайн-консалтинг" Валентин Клячман продавал однокомнатные квартиры в монолитно-кирпичном доме по цене 35 000-36 000 руб. за 1 м2. Но в конце прошлого года пришлось смириться и продать области жилье для переселенцев по 28 000 руб. "С учетом того, что большое количество квартир надо было продать, а рынок упал, мы вынуждены были на это пойти", - вздыхает Клячман. Если раньше проект был под угрозой остановки, то теперь строителей перевели на трехсменную работу, пришлось даже расширить штат - это во времена тотальных сокращений. 12-этажный дом готовят к сдаче, сроки госконтракта поджимают. Однако в новом году Минрегионразвития установило для Пензенской области цену в 26 200 руб. за 1 м2. На такое Клячман пока идти не готов: "Это вообще ни в какие рамки не вписывается - себестоимость выше".

Но, если речь идет о выживании бизнеса, выбора не остается. В Тюменской области небольшая строительная фирма "Аметист" была спасена после выкупа государством 100 квартир в Тобольске. "Благодаря оказанной поддержке возобновилось строительство, компания продолжает свое существование", - радуется руководитель главного управления строительства правительства Тюменской области Евгений Мискевич.

Медвежий угол

Считается, что 3% российского жилья относится к категории ветхого и аварийного, но это весьма условная оценка. Например, в Пензенской области с начала 2009 г. количество аварийных домов выросло в 5 раз. Дело не в страшном стихийном бедствии: просто раньше местным властям не было никакой выгоды признавать жилье аварийным. Такой дом по закону полагалось расселить в течение года, а денег у муниципалитета, как правило, не было. "Только если совсем разваливался, тогда учитывали как аварийное", - признается замначальника управления ЖКХ по Пензенской области Дмитрий Лагерев.

И вот в прошлом году на рынок вышла госкорпорация "Фонд содействия реформированию ЖКХ". От бюджетных богатств, а конкретно от распродажи активов ЮКОСа, фонд получил 240 млрд руб. на капитальный ремонт и переселение жителей сталинских (а то и царских) бараков в более или менее современные дома. Но регионы не спешили выстраиваться в очередь. Для того чтобы получить несколько миллиардов, нужно было действительно заняться реформой ЖКХ, например довести долю ТСЖ (товариществ собственников жилья) до 5% всех домовладений, ликвидировать перекрестное субсидирование, когда убыточные коммунальные службы финансируются за счет прибыльных. "Не все руководители готовы потерять контроль над уже отстроенной системой, которая подчиняется любому твоему желанию", - разводит руками Цицин. Москва, например, до сих пор не хочет брать денег у госкорпорации.

Однако с приходом кризиса популярность фонда резко выросла. "За весь 2008 г. по программе переселения фонд выделил 9,9 млрд руб. А по программе "50 миллиардов" только за 15 дней декабря 2008 г. - 8,7 млрд руб.", - демонстрирует разницу Цицин. Обитатели ветхого жилья стали в каком-то смысле более платежеспособными клиентами застройщиков, чем теряющие работу "белые воротнички". Теперь регионы, озабоченные проблемами своих строителей, один за другим подают заявки на получение "переселенческих" денег. Да и сам фонд по указке правительства снизил свои требования. Сейчас главное - не реформа ЖКХ, а помощь строительному комплексу, поэтому снято требование о ТСЖ, а минимальную долю софинансирования, которую регион должен добавить к федеральным деньгам, сократили с 15 до 5%.

Это и позволило программе "50 миллиардов" стать такой быстрой, причем Фонд содействия реформированию ЖКХ не собирается ею ограничиваться. Всего в этом году фонд имеет право потратить 110 млрд руб. Люди получили возможность не просто переселиться из бараков, но и увеличить метраж квартир. "Основная масса аварийных домов - барачного типа времянки, которые строились вокруг заводов, - рассказывает Лагерев. - Там однушки есть и по 15 м2, а двушки - и по 20 м2. В новых домах однокомнатная квартира меньше 30 м2 не бывает, ну а двухкомнатные приобретаем минимум по 48-50 м2". Но как быть, если речь идет не о новом жилье, а о ремонте? На этом рынке тон задают не крупные компании, а мелкий неформальный бизнес. Строительные компании тоже могут подсуетиться, считает директор Союза пензенских строителей Александр Гах. "Немножко переквалифицируемся, - не унывает Гах. - Больше будет требоваться штукатуров и маляров".

К тому же Фонд содействия реформированию ЖКХ не единственный инструмент поддержки спроса на жилье в руках государства. Строителям должны помочь деньги военных. Докризисные планы правительства предполагали выпуск в 2009 г. государственных жилищных сертификатов на сумму 36,6 млрд руб. Это позволило бы приобрести жилье для 23 226 российских льготников. Сюда входят не только военнослужащие, но и ряд других категорий: переселенцы с Крайнего Севера, чернобыльцы, пострадавшие от стихийных бедствий. Правда, сам по себе сертификат не дает никаких гарантий. В конце прошлого года планы Минобороны по покупке жилья были сорваны: вместо 15 000 квартир удалось купить только 3000. По словам Цицина, многие строители надеялись на скорое завершение кризиса и ждали нового повышения цен - вот и не пошли на объявленные государством аукционы. Сейчас таких ожиданий должно быть меньше, а запросы компаний - скромнее.

Глубокая заморозка

Заказ на социальное жилье может показаться спасительным на фоне стагнации рынка. Программы, запущенные в рамках нацпроекта, останавливаются одна за другой. К концу прошлого года 22 грандиозных проекта комплексной застройки рассчитывали получить финансовую помощь государства на создание инженерной инфраструктуры. О масштабах дает представление район Академический в Екатеринбурге - проект компании "Ренова-Стройгрупп". На площади 1300 га строятся дома для проживания 325 000 человек с прилагающимися коммерческими и социальными объектами. Работы в Академическом не останавливаются, но это один из всего лишь трех проектов (еще "Лесная Поляна" в Кемеровской области и "Новый город" в Чувашии), которые пока активно развиваются.

Едва ли не везде, где есть расчет на платежеспособный спрос населения, - застой или падение. В докризисные годы богатые регионы могли поощрять и спрос, и предложение на рынке жилья. Например, в Ленинградской и Белгородской областях даже те, кто имел квартиры в городах, могли бесплатно получать земельные участки под строительство. Помогали населению проявлять себя строителями и в Тюменской области. Людям до 35 лет там не только доплачивали стоимость жилья (региональный бюджет давал 30%), но и помогали с участком. "Мы начали активно раздавать землю. К участкам, которые были отведены под застройку кварталами, мы начали проводить коммуникации за счет бюджета - дороги, потом свет, воду и газ", - рассказывал губернатор Владимир Якушев eще осенью 2008 г. В результате горожанам оставалось оплатить 30-35% стоимости жилья. Теперь чиновникам труднее дарить такие подарки. В Татарстане молодые семьи отказываются от помощи государства в покупке жилья, ведь бюджет профинансирует лишь часть кредита. В целом в республике заморожено уже 112 стройплощадок, из них больше половины - в Казани.

Надо больше

И все же строители не спешат благодарить государство за выкуп социального жилья. Они считают, что этого недостаточно. Как раз на минувшей неделе РСПП и Ассоциация строителей России обсуждали обращение в правительство, составленное в едва ли не панических тонах. "Банки практически полностью остановили кредитование инвестиционно-строительных проектов из-за существенного снижения ликвидности и качественного роста рисков", - отмечают лоббисты. Ставки даже по ранее взятым кредитам выросли до 22-25%. Спрос катастрофически упал. Банки потенциальных покупателей не стимулируют: ипотечные программы остались лишь у 15 из них - почти в 20 раз меньше, чем до кризиса. Будущее ипотеки во многом зависит от возможностей АИЖК рефинансировать выдаваемые банками кредиты, однако просьба агентства о выдаче на эти цели 200 млрд руб. пока осталась без ответа: правительство занимается пересмотром бюджета, в котором многие расходы предполагается сократить. В такой ситуации строители прогнозируют, что объемы ввода жилья в 2009 г. упадут сильнее, чем ожидает правительство, - на 20-25%, то есть до 48 млн м2.

Чтобы реально помочь рынку, социальное жилье надо выкупать дороже. Нормативная цена от Минрегионразвития, по мнению Ассоциации строителей, "не учитывает всех нюансов финансовых отношений застройщиков с местными органами власти". Чтобы учесть все нюансы, Фонду ЖКХ надо дать больше денег, например предоставить право привлекать средства ВЭБа. Далее следует еще целый набор требований - заставить банки кредитовать строителей, дать компаниям льготы по аренде земли, защитить от банкротства и т. д.

Не факт, что государство послушно исполнит все это, а если исполнит - в строительстве вновь начнется бум. Но в одном лоббисты правы. Масштабная на первый взгляд щедрость властей не мешает строительству падать вместе с экономикой. Можно сделать простой расчет. Расходы, намеченные на этот год, - 110 млрд руб. - пик возможностей фонда. На 2010 г. мало что останется. Уже принято решение, что не задействованные в программах фонда средства - 65 млрд руб. - госкорпорация вернет в бюджет: там они сейчас нужнее. С другой стороны, программа "50 миллиардов" позволяет оплатить расселение ветхого жилья площадью 752 000 м2. Даже если учесть, что переселенцы получат квартиры хотя бы вдвое большей площади, - это менее 3% жилья, которое может быть построено в 2009 г. Избавиться от ветхого жилья тоже не удастся. Даже по официальным данным, в аварийных и ветхих домах проживают 4 млн россиян, а усилия фонда приведут к переселению десятков тысяч. И на том спасибо, но придется привыкнуть, что миллиарды, которые президент или премьер в нужный момент достают из бюджетных запасов, не могут сотворить чудо.