Разделы

Ипотека в России остается кусачей

Рынок ипотеки упорствует в своем нежелании соответствовать заявленным властями уровню ставок, от которого его отделяет целая пропасть.

Эксперты посчитали, что средняя ставка по ипотечным кредитам сейчас никак не меньше 17-18% годовых без учета всевозможных "нагрузок", а реальные эффективные ставки и того выше - в среднем 22%

Власти уверены, что кредиты по ипотеке население получает под 14,5% годовых. Но реальность гораздо хуже, чем представляется чиновникам. По оценкам экспертов, на самом деле среднерыночная ставка по кредитам в рублях существенно выше заявленных ЦБ РФ уровней и с учетом всех снимаемых рынком ипотеки "сливок" составляет 22%.

Непослушная ипотека

Премьер-министр РФ Владимир Путин считает необходимым добиваться снижения ставок с нынешних 14,5%, которые кажутся главе правительства недоступными для большинства населения. В перспективе власти хотели бы видеть процентные "ценники" на уровне 6-7% годовых. Но как они далеки от реальности - и власти и реальные ставки на рынке ипотеки.

По оценкам экспертов, средние рыночные ставки по ипотеке составляли в ноябре от 17% (первичный рынок) до 18% (вторичный). Заметим, без учета всевозможных "накруток" в виде страховок и прочих процентов, сопутствующих ипотеке. В итоге, по оценкам агентства StatBanker.ru, ставка может достигать и всех 22%.

Непослушные ставки по ипотеке не спешат соответствовать чаяниям ни властей, ни населения.

Среднерыночная ставка по кредиту в рублях на приобретение квартиры на вторичном рынке снизилась на 0,62 процентных пункта и составила 18,06% (в октябре - 18,68%), подсчитали в компании Кредимарт". Надо сказать, что предновогодний уровень ставок не слишком отличается от ставок на начало года. В январе 2009 года среднерыночная ставка составляла 18,22%.

По валютным кредитам в ноябре среднерыночная ставка в долларах США также несколько снизилась (по сравнению с октябрьскими данными) - на 0,33 п.п. и в абсолютном выражении составила 15,21%. Зато по сравнению с январем 2009 г. налицо явный рост. 11 месяцев назад можно было взять кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья в среднем под 14,49%.

Первичный рынок демонстрирует чуть лучшие уровни ставок. По данным StatBanker, ипотечный кредит на приобретение жилья в новостройке (до оформления прав собственности) выдается в среднем под 17% годовых, в долларах - под 13%, а в евро - под 14%. После оформления права собственности ставка несколько опустится, и составит, в частности, в рублях 15% годовых.

То есть банковская маржа за кредитование на этапе новостройки составляет 2% годовых.

Реалии ипотеки

Торопитесь бежать в банк? Тогда готовьтесь, что на поверку ставка окажется существенно выше, чем будет объявлено изначально: расходы по ипотеке не ограничатся лишь процентной ставкой. Сколько прибавят банкиры к уже объявленным в тарифах и рекламе ставкам?

К существенным расходам по кредитованию, как отмечают StatBanker, относится, например, комиссия за организацию кредита. Формально, этой комиссией банк покрывает стоимость работ по организации кредита, но фактически, все услуги банка по организации всё равно оплачивает клиент. Данная комиссия позволяет банку элегантно добиться повышения эффективной процентной ставки по ипотеке. Иными словами, в тарифах и рекламе указывается одна ставка, а фактически стоимость кредита оказывается значительно выше. Среднее значение этой комиссии на рынке сейчас составляет 2%.

Такая же ситуация и со страхованием жизни, риска потери трудоспособности, а также утери права собственности. В среднем, личное страхование вместе с титульным страхованием обойдётся ипотечному заёмщику ещё в 2% годовых.

Итак, с учётом комиссии за организацию кредита и страховой премии средняя эффективная ставка по рублёвым ипотечным кредитам на приобретение готового жилья составляет 22% годовых, и с началом кризиса выросла на 5%. Средняя по рынку эффективная ставка по долларовой ипотеке на рынке вторичного жилья в ноябре составила 19% годовых. Средняя ставка по ипотеке в евро по рынку составила 19,2% годовых.

По итогам ноября средняя сумма предлагаемой банками ипотечной кредитной линии составила $330 тыс. Среднее значение максимального размера ипотечного кредита в процентном выражении сейчас составляет 70% от стоимости квартиры. Средний максимальный срок по предложениям ипотечного кредита составляет 25 лет. Но если поискать, то можно найти банк, который обещает ипотеку сроком и до 50 лет.

И еще придется поискать банк, чтобы получить ипотеку для приобретения жилья в новостройке. На рынке кредитования новостроек произошли драматичные изменения, отмечают в StatBanker. Этот сегмент является наиболее рискованным, но и наиболее привлекательным для всех участников процесса кредитования. Однако, в связи с проблемами у застройщиков эти услуги свернули практически все банки, выдававшие такие кредиты до кризиса. Опасаются, видимо, банки ипотечных заемщиков.

Последние официальные данные ЦБ РФ говорят, что объем ипотечного кредитования в РФ в январе-сентябре снизился в 5,9 раза по сравнению с прошлогодними показателями. Банки РФ за это время предоставили физлицам жилищные ипотечные кредиты на 91,5 млрд рублей, тогда как годом ранее они расщедрились на 537,5 млрд рублей.

По оценкам генерального директора ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" Андрея Языкова, озвученных им в середине ноября, в настоящее время в РФ насчитывается около 60 тыс. проблемных кредитов в сфере ипотечного кредитования на общую сумму около 90 млрд рублей. Он напомнил, что, по данным ЦБ РФ, просрочка по ипотеке в России находится на уровне 28 млрд рублей.