Особенности государственной регистрации
прав и сделок с предприятиями как имущественными комплексами
Предприятие как имущественный комплекс является особым видом недвижимого имущества. В законодательстве термин "предприятие" имеет двоякое значение: во-первых, обозначает юридическое лицо, т.е. субъект гражданского права, во-вторых - имущественный комплекс, т.е. объект гражданского права.
В соответствии со ст.132 Гражданского кодекса РФ под предприятием как объектом гражданских прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс считается недвижимостью. В состав предприятия, как правило, входят (если иное не предусмотрено законом или договором) все виды имущества, предназначенные для его деятельности, как-то: земельные участки и права на них; здания, сооружения; оборудование, инвентарь, сырье, продукция; права требования, долги; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), а также другие исключительные права.
Таким образом, предприятие*(1) - это имущественный комплекс, представляющий собой непотребляемую совокупную недвижимую вещь, образующую технологически единое целое, замкнутый производственный цикл (при этом отдельные составляющие предприятия, в том числе недвижимые вещи, могут иногда находиться вне места расположения основной массы имущества, образующего предприятие, - в других регистрационных округах, однако они не имеют самостоятельного хозяйственного значения, будучи призванными функционально обеспечивать работу предприятия в целом). Иные сочетания (комплекс) вещей, не обладающие указанными свойствами, нельзя назвать предприятием как имущественным комплексом.
Предприятие как имущественный комплекс является юридически сложной конструкцией, включающей в себя различные виды объектов гражданских прав, и прежде всего, вещи. В этом случае одна недвижимая вещь становится частью другой недвижимой вещи, и связь между ними имеет свои особенности. В качестве аналогии можно рассмотреть, например, квартиру в многоквартирном жилом доме или комнату в коммунальной квартире, но в этих примерах соотношение определяется, в первую очередь, конструктивными особенностями самой недвижимой вещи. В случае с предприятием как имущественным комплексом дело обстоит иначе: как таковой конструктивной связи конкретного объекта недвижимости с предприятием в целом не существует (любое здание может самостоятельно существовать как физическая вещь сообразно своему назначению и при этом выступать самостоятельным объектом гражданских прав). Но, будучи включенным в состав предприятия как имущественного комплекса, такой объект выступает как составная часть предприятия в силу юридического закрепления и связан с предприятием в силу его целей. Таким образом, связь указанных объектов недвижимости, с одной стороны, правовая, с другой стороны - функционально-технологическая. Последняя проявляется в том, что здание, входящее в состав предприятия, должно отвечать как своему собственному назначению, так и общему назначению предприятия в целом.
Поскольку предприятие как имущественный комплекс служит объектом различных сделок, при их совершении возникает проблема надлежащего закрепления в договоре состава предприятия. Как правильно отразить в тексте договора являющийся его предметом имущественный комплекс, какими нормами при этом руководствоваться?
Состав предприятия - важный элемент предмета договора, а в соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ в любом договоре его предмет является существенным условием. Это означает, что при отсутствии соглашения сторон по такому вопросу договор будет считаться незаключенным.
Согласно ст.132 ГК РФ, объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав, может быть как предприятие в целом, так и его часть. Однако при буквальном толковании нормы ст.559 ГК РФ получается, что возможна продажа предприятия только в целом, в виде единого имущественного комплекса. Такую трактовку отдельные авторы объясняют тем, что предприятие - это юридически неделимая совокупность имущества, и при продаже имущества предприятия по частям невозможно частично передать клиентуру, доброе имя и т.п.*(2). Указанная точка зрения подтверждается и чисто формальным подходом.
Констатируя, что между первой и второй частями ГК РФ обнаруживается противоречие, можно сделать следующий вывод. Во-первых, нормы части второй в данной ситуации имеют приоритет как нормы закона, принятого позднее. Во-вторых, при совершении сделок с предприятием как имущественным комплексом упоминаемое положение ст.132 ГК РФ является общим, а нормы глав Кодекса о сделках - специальными. Как известно из теории права, в случае противоречия между общей и специальной нормами применению подлежит специальная.
В определенной мере указанное противоречие между общей и специальной нормами может быть снято путем систематического толкования законодательного акта. Обратимся к ст.561 ГК РФ (где также содержится специальная норма), в которой закреплено, что состав и стоимость продаваемого предприятия определяются сторонами в договоре продажи предприятия. Думается, что, если стороны придут к соглашению о том, что за продавцом останется часть предприятия, конечно, при условии, что отчуждаемая и остающаяся части смогут самостоятельно использоваться для осуществления предпринимательской деятельности, отчуждение предприятия не целиком будет соответствовать требованиям законодательства. Данное решение подтверждается еще и тем, что в таком случае продажа предприятия не повлечет за собой прекращения хозяйственной деятельности продавца, а при отчуждении предприятия в целом он будет лишен экономического базиса для осуществления предпринимательской деятельности.
Поскольку стороны свободны в определении состава предприятия, решение вопроса о том, какие права требования и долги переходят от продавца к покупателю, а какие сохраняются за продавцом
(с соблюдением требований ст.562 ГК РФ), зависит исключительно от усмотрения сторон договора купли-продажи предприятия. Для определенных ситуаций закон устанавливает ограничения или специальные требования, которые должны соблюдаться. Так, в соответствии со ст.86 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" при продаже предприятия, предусмотренной планом внешнего управления, отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности должника. Исключение составляют права и обязанности, которые не могут быть переданы другим лицам. При этом денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются в состав предприятия. Все трудовые договоры (контракты) сохраняют силу, при этом права и обязанности работодателя переходят к покупателю предприятия.
Поскольку предприятие как имущественный комплекс является объектом недвижимого имущества, то на него распространяются как общие правовые нормы, регламентирующие правовой режим недвижимости, так и нормы, относящиеся только к предприятию как имущественному комплексу. К общим нормам можно отнести положения ст.8, 131, 164, 165, 223, 433 ГК РФ, а также нормы ГК РФ и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) о сделках, предметом которых является недвижимое имущество. К специальным нормам можно отнести требования _8 главы 30 ГК РФ (ст.559-566), _5 главы 34 ГК РФ (ст.656-664), а также ст.22 Закона о государственной регистрации. Принятие законодателем указанных специальных норм обусловлено спецификой самого объекта недвижимого имущества.
Существуют сложности при применении норм ст.22 Закона о государственной регистрации, в которой определяются особенности государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним. Пункт 1 указанной статьи определяет, что регистрация прав на все объекты недвижимости, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в месте нахождения данных объектов. Однако государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом должна проводиться в месте регистрации предприятия как юридического лица. Эта норма обусловлена спецификой предприятия как имущественного комплекса, в состав которого могут входить объекты недвижимого имущества, при этом переход прав на предприятие как имущественный комплекс влечет изменение субъекта в отношении прав на все объекты недвижимости, входящие в состав предприятия. И хотя в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости, требуется лишь один акт государственной регистрации соответствующего права на все предприятие в целом, а также сделки с предприятием. При этом регистрации подлежит сделка, объектом которой является предприятие как имущественный комплекс, а не совокупность сделок, связанных с объектами недвижимости, входящими в состав предприятия как имущественного комплекса. Вследствие этого местом государственной регистрации является не место нахождения различных объектов недвижимости (последние могут располагаться в различных регистрационных округах), а место регистрации юридического лица.
Местом регистрации предприятия как юридического лица служит место регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя - правообладателя предприятия. Регистрация ипотеки, аренды, доверительного управления, иного ограничения (обременения) прав на предприятие осуществляется учреждением юстиции по месту регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя - правообладателя предприятия. Переход права на предприятие регистрирует учреждение юстиции по месту регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя - приобретателя предприятия.
Положения ст.22 Закона о государственной регистрации порождают немало вопросов, а следовательно, возникают разные подходы к их решению.
Первый из них таков: в каком конкретно учреждении юстиции должно регистрироваться право собственности на предприятие, принадлежащее государству и муниципальным образованиям. По-видимому, регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований осуществляется учреждением юстиции по месту регистрации юридического лица - унитарного предприятия, в чьем хозяйственном ведении или оперативном управлении находится имущественный комплекс (ст.300 ГК РФ).
Другой вопрос касается надлежащей регистрации в том случае, когда предприятие находится в собственности нескольких лиц (например, создано в результате их совместной деятельности), место нахождения которых различно.
Согласно предложениям, высказываемым в литературе, регистрацию прав на предприятие, находящееся в общей долевой собственности, необходимо произвести одновременно в нескольких учреждениях юстиции, отвечающих за регистрацию прав на недвижимость, - в месте регистрации каждого из сособственников с указанием на то, что находящемуся в данном регистрационном округе лицу принадлежит определенная доля в праве общей собственности на конкретное предприятие. На каждый объект недвижимости в месте его нахождения должно быть при этом зарегистрировано право общей собственности.
Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в месте нахождения объекта.
Порядок внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделках с ним определяется Министерством юстиции РФ. Названное министерство также должно разработать специальные правила взаимодействия учреждений юстиции, ведающих регистрацией прав, при государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс, в состав которого входят объекты недвижимости, расположенные на территории иных субъектов федерации (точнее, иных регистрационных округов). В настоящее время указанные правила Министерством юстиции не утверждены. Тем не менее, их отсутствие не может являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним, поэтому в целях координации взаимодействия учреждений юстиции департаментом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним было высказано свое мнение о порядке взаимодействия3.
Поскольку договор продажи предприятия считается заключенным с момента его государственной регистрации (ст.560 ГК РФ), а в процессе государственной регистрации осуществляются правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки, целесообразно рассмотреть правовую специфику указанного договора, особенности его заключения и исполнения.
Законодательное определение договора продажи предприятия содержится в п.1 ст.559 ГК РФ. Таковым признается договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Поскольку продажа предприятия в целом предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и связанных с материальным базисом прав и обязанностей продавца, эти сложные отношения потребовали специального правового регулирования.
По мнению ряда авторов, в том числе В. Витрянского, договор продажи предприятия следует рассматривать в качестве отдельного вида договора купли-продажи. Квалифицирующим (видообразующим) признаком здесь является специфика предмета договора*(4). Особенность правового регулирования данного договора состоит в том, что к отношениям, связанным с продажей предприятия, правила, предусмотренные _7 ("Продажа недвижимости") главы 30 ГК РФ, применяются постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (п.2 ст.549 ГК РФ). Эта особенность позволяла бы рассматривать договор продажи предприятия как разновидность договора продажи недвижимости. Однако вывод о том, что договор продажи предприятия выступает как отдельный вид договора купли-продажи, подтверждается также положением п.5 ст.454 ГК РФ.
Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему документов, указанных в п.2 ст.561 ГК РФ, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
Поскольку обязательными приложениями к договору продажи предприятия являются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований, то уклонение сторон от обязательных действий по составлению и рассмотрению перечисленных документов влечет недействительность договора продажи предприятия как сделки, не соответствующей требованиям закона (ст.168 ГК РФ), следовательно, в государственной регистрации договора продажи предприятия в таком случае должно быть отказано в соответствии с абз.4 ст.20 Закона о государственной регистрации.
Удостоверение состава продаваемого предприятия заключается прежде всего в полной его инвентаризации, проводимой в отношении всего имущества, всех долгов и прав требования, даже тех, которые не подлежат передаче покупателю в силу закона или по соглашению сторон. Инвентаризация должна проводиться в соответствии с установленными правилами. Действующим нормативным актом, устанавливающим соответствующие правила проведения инвентаризации, являются методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные приказом Министерства финансов РФ от 13 июня 1995 г. N 49.
Аудиторская проверка направлена на установление достоверности финансовой отчетности и законности совершенных хозяйственных операций. Она подтверждает достоверность бухгалтерского баланса, принятого налоговыми органами.
Вопрос о цене является существенным условием договора продажи предприятия. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене предприятия договор о его продаже считается незаключенным (ст.555 ГК РФ). А договоры купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, принадлежащего государству или муниципальным образованиям, не содержащие его стоимостной оценки, признаются ничтожными с момента их заключения и не влекут за собой правовые последствия (п.3 ст.29 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации").
Существенная особенность, отличающая договор продажи предприятия от договора продажи недвижимости, заключается в том, что продажа предприятия всегда сопровождается переменой лиц в обязательствах продавца. При такой уступке для перехода прав требования, по общему правилу, согласие должника не требуется (иное может быть предусмотрено законом или договором). В этом случае покупатель заинтересован в письменном уведомлении должника о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, поскольку, согласно п.3 ст.382 ГК РФ, он несет риск неблагоприятных последствий, которые могут наступить для него в случае неуведомления. Учитывая специфику предприятия как объекта договора продажи, законодателем в ст.562 ГК РФ предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка.
Коль скоро уступка прав требования и (или) перевод долга всегда сопровождают продажу предприятия и положения ст.562 ГК РФ в известной степени корреспондируют главе 24 ГК РФ, которая регламентирует перемену лиц в обязательствах, то должны ли применяться в равной степени все требования, предусмотренные указанной главой? Это очень важный момент, на который следует обратить внимание при проведении правовой экспертизы сделки, поскольку зарегистрированы могут быть только договоры, форма и содержание которых отвечают требованиям действующего законодательства. Будет ли договор продажи предприятия признан по форме соответствующим действующему законодательству, если в состав предприятия включены права требования и долги, основанные на сделках, совершенных в нотариальной форме, и при этом договор продажи предприятия не удостоверен нотариально?
По общему правилу, в соответствии со ст.389 и п.2 ст.391 ГК РФ уступка требования, а также перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме, должны быть совершены в нотариальной форме. А как известно, несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность сделки (ст.165 ГК РФ) в форме ее ничтожности. Поэтому если признать, что положения ст.389 ГК РФ должны применяться и к договору продажи предприятия, то договор продажи будет недействителен в части уступки требований и перевода долгов, основанных на совершенных в нотариальной форме сделках, а следовательно, в регистрации договора продажи предприятия, заключенного в письменной форме, должно быть отказано, поскольку регистрации подлежит договор в целом и не может быть зарегистрирована его часть как сделка, содержащая недействительную часть (ст.180 ГК РФ).
Не обходимо учитывать колоссальную сложность правовой конструкции предприятия как имущественного комплекса, который представляет собой единый объект гражданских прав, юридически неделимую совокупность имущества и не является сложной вещью. В связи с этим, думается, соблюдение формы договора, предусмотренной ст.560 ГК РФ, можно считать достаточным условием для признания договора по форме соответствующим требованиям действующего законодательства.
Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права, если иное не предусмотрено договором продажи предприятия. Право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (ст.563 ГК РФ).
П.Б. Галунов,
начальник учреждения юстиции - главный государственный
регистратор прав на недвижимое имущество
и сделок с ним Ростовской области
"Законодательство", N 3, март 2003 г.
—————————————————————————————————————————————————————————————————————————
*(1) Колесов Ю.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ростов-на-Дону, 2001. С.64-77.
*(2) Гражданское право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 1999. Т.2. Полут.1. С.267.
*(3) Письмо руководителя департамента государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23 мая 2001 г. N 15-657.
*(4) Витрянский В.В. Вестн. ВАС РФ. 1999. N 11.